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El proyecto es un conjunto de parcelas cerca de la Bahía de San Francisco que totalizan 3.21 acres, o 139,817 pies cuadrados. Estas parcelas estarán sujetas a un nuevo plan de subdivisión que creará dos desarrollos interconectados denominados Palmilia Project A y Palmilia Project B que comprenden 494,231sq.ft. del área bruta total (consulte la hoja A003-A005 para obtener un desglose completo de los cálculos de área). El concepto de diseño para todo el Complejo Palmilia se basa en algunos principios fundamentales como sigue:

1. El montaje de parcelas estará sujeto a un nuevo plan de subdivisión creando dos desarrollos interconectados denominados Proyecto A y Proyecto B.

2. Aprovechar la topografía existente para articular las estructuras facilitando todos los diferentes usos del suelo y maximizando la vista a la bahía. Dada la topografía existente y la restricción impuesta por los niveles freáticos, se propone ubicar el estacionamiento provisto para todo el complejo (Proyecto A y B) dentro del Proyecto A.

3. Como establecieron las pautas de diseño de OCII (Bloque 1 HPS Diseño para la Fase de Desarrollo Uno, aquí denominado “D por D”), el diseño del sitio celebra los corredores de vista que conectan el tejido urbano existente con el futuro parque adyacente y la bahía. Siguiendo ese criterio, el diseño propuesto está creando dos corredores de vista

conectando las calles adyacentes (Innes Ave y Donahue St) con una vista despejada de la Bahía y el futuro parque.

4. El estacionamiento subterráneo (ubicado en el Proyecto A) sirve por separado al área comercial, las 178 unidades del Proyecto A y las 46 unidades del Proyecto B.

5. La continuación de la calle Hudson dentro de las instalaciones, aborda dos propósitos diferentes: un carril de bomberos con acceso vehicular restringido y un corredor de vista que conecta la calle Donahue con el espacio abierto adyacente y la bahía.

6. La masa general está bajando hacia la bahía siguiendo el nivel natural y enfatizando las vistas de todas las unidades hacia el parque y la bahía.

Programa de usos

(ver A003-A005 para el desglose del área del proyecto)

Residencial

El uso principal del suelo del proyecto consiste en unidades de vivienda residencial junto con áreas comerciales a nivel de la calle. Hay 178 unidades de vivienda en el Proyecto A con un total de 160,356 pies cuadrados de espacio habitable. El Proyecto A tiene 50 unidades de una recámara, 124 unidades de dos recámaras y 4 unidades de tres recámaras.

El Proyecto B tiene 46 unidades de vivienda con un total de 57,948 pies cuadrados de espacio habitable. El Proyecto B tiene 17 unidades de una recámara, 18 unidades de dos recámaras y 11 unidades de tres recámaras.

Venta minorista

Hay 19,761 pies cuadrados. del comercio minorista ubicado en los niveles 2 al 4. Aproximadamente la mitad de esa área está ubicada frente a la calle y destinada a ser un mercado (intersección de Innes y Donahue). El área restante está escalonada desde el Nivel 2 al 4. Hay 2 caballerizas (o descansos a mitad de cuadra) en el sitio. Los frentes minoristas a ambos lados del maullido de la cuenca de la India. Esto promueve vínculos visuales con la bahía, una sensación de apertura y una conducta acogedora que promueve la interacción de los peatones.

Estacionamiento

Hay dos niveles subterráneos de estacionamiento en los niveles 2 y 3 con un total de 132,950 pies cuadrados. Estos niveles satisfacen los requisitos de estacionamiento para todas las áreas residenciales y minoristas fuera de la vía pública.

Densidad máxima

Según el acuerdo firmado al cierre con Lennar, el número acordado de unidades para la propiedad es de 224 y 20,000 pies cuadrados. de la venta al por menor.

Aparcamiento y carga

Como se define en la p. 16 en D para D

Estacionamiento residencial:

Proyecto A: El estacionamiento es subterráneo en los Niveles 2 y 3. Hay 186 espacios (incluidos 10 espacios ADA) asignados para las 178 unidades en el Proyecto A.

Proyecto B: El estacionamiento separado para el Proyecto B (46 unidades de vivienda) está ubicado en el Nivel 2 del Proyecto A y se accede a través de la rampa de acceso del Nivel 4 (Innes Ave). Después del estacionamiento, el acceso a las unidades de vivienda se realiza a través de un túnel subterráneo desde el Proyecto A hasta el Proyecto B. Hay 56 espacios (incluidos 3 espacios ADA) en esta área designada.

Hay un total de 242 (186 + 56) para 224 unidades.

Estacionamiento al por menor:

Hay 19,761 pies cuadrados de venta minorista, se requiere un puesto por cada 500 pies cuadrados. de superficie ocupada donde la superficie ocupada excede los 5,000 pies cuadrados.

19,761 / 500 = 39.5 espacios de estacionamiento requeridos (40 espacios; incluye 2 espacios ADA)

Se accede al estacionamiento para minoristas a través de la rampa de entrada de Donahue St. hasta el nivel 3. Hay una rotonda al comienzo de la ruta de acceso para facilitar la salida de vehículos y las zonas de carga de pasajeros y minoristas. 

Carga fuera de la calle (los espacios de carga son exclusivos del estacionamiento requerido)

Residencial: 2 espacios provistos en el área de estacionamiento comercial del Nivel 3 (2 espacios para 200-500k pies cuadrados: 474,470 pies cuadrados de área bruta de piso residencial)

No residencial: 1 espacio provisto en el área de estacionamiento minorista del Nivel 3 (1 espacio para 10-60k pies cuadrados: 19,761 pies cuadrados de comercio minorista)

APARCAMIENTO TOTAL:

224 (residencial) + 40 (minorista) + 3 (cargando) = 285 espacios (incluidos 15 espacios ADA)

Estacionamiento de bicicletas fuera de la vía pública:

Basado en las pautas de diseño de OCII:

Como se define en la p. 18 en D para D

Para proyectos de más de 50 unidades de vivienda, se deberán

proporcionados, más un espacio de Clase 1 por cada 4 unidades de vivienda adicionales de más de 50

25 + (224-50) / 4 = 68,5 espacios requeridos

69 Estacionamiento de bicicletas en dos lugares:

El espacio de estacionamiento de bicicletas A) tiene 20 lugares de estacionamiento de bicicletas (15X25 = 360 SF) al que se accede a través de Donahue St. sobre la rotonda del vestíbulo (Nivel 3)

Estacionamiento y carga (continuación)

El espacio de estacionamiento de bicicletas B tiene 56 lugares de estacionamiento de bicicletas apilados (15X35 = 360 SF) y se accede a través de Innes St Southside entre Canvas y el área comercial. (Nivel 4)

56 + 20 = 76> 69 espacios

Todas las áreas de estacionamiento de bicicletas estarán completamente cerradas. El área A en el nivel 3 está encerrada con losa del nivel 4 arriba y tiene una puerta de entrada. El Área B en el Nivel 4 tendrá un área cerrada con techo.

Cobertura del edificio

Como se define en la p. 14 en D para D

Dimensión del sitio dentro del derecho de paso de la ciudad Longitud a lo largo de Innes Ave: 580 ', Longitud a lo largo de Donahue: 404'-6 ”

La cobertura de construcción permitida para este lote es del 75%. El tamaño del lote indicado es de 139,817 pies cuadrados, incluido el derecho de paso de la ciudad a lo largo de Innes y Donahue. La propiedad dentro del derecho de paso de la ciudad tiene un total de 120,320 pies cuadrados. (Ver A100.7)

71.800 / 120.320 = 59,7% de cobertura

Contratiempos

Dentro del edificio de esquinas fuertes (a lo largo de la totalidad de Innes y Donahue), se incorporan retrocesos de 3'-10 'entre modulaciones para dar un juego suave y proporcionar articulación en la fachada del edificio. La pendiente natural desciende hacia la bahía desde Innes, exponiendo parcialmente el estacionamiento del Nivel 3; el retroceso requerido en esta área se lleva al Nivel 3 y en cualquier lugar donde haya una exposición parcial.

Los contratiempos a lo largo de las líneas de propiedad traseras y laterales varían, con un máximo de 7'-6 ”aprovechando los espacios abiertos colindantes (futuro parque) conectados directamente al frente de la bahía.

Consulte A100.5 para ver el diagrama de retroceso y modulación.

Pared de la calle

Como se define en la p. 28 en D para D

(ver A100.5 para el diagrama de retroceso y modulación)

Esquinas de bloque sostenidas

-Las esquinas fuertes se llevan a cabo en la intersección de Earl e Innes y las calles Innes y Donahue para proporcionar frentes de calles prominentes. Las curvas en negrita se llevan a cabo en Hudson Mew (intersección de Donahue y Hudson). Las esquinas en negrita se sostienen a lo largo de ambos lados de la ruptura de mitad de bloque de Innes. Las longitudes de las esquinas fuertes varían de 40'-60 'con al menos una longitud paralela al frente de una calle.

Retrocesos potenciales

-Además de los contratiempos del edificio, la fachada fluctúa de 3'-10 'junto con las modulaciones. Los “vacíos” de retroceso se tratan con al menos el 40% de ese espacio como paisaje o activación de la calle.

Modulaciones de bloque

-Dentro de fuertes esquinas, y en conjunto con los retrocesos de la fachada, la fachada perimetral tiene una modulación de 34'-0 ”. Esta dimensión se correlaciona con los anchos de las unidades típicas / modulares.

Muro de la calle (continuación)

La presencia de celosías verticales con vegetación y el uso de diferentes acabados de fachada ayuda a separar y diferenciar las masas de edificación.

Descansos a mitad de cuadra

El proyecto tiene dos mews (también conocidas como saltos a mitad de cuadra o corredores de vista). Ambas caballerizas tienen una vista abierta y despejada a la bahía. India-Basin Mew corre tangente a la salida de Innes Ave - el ancho de la mew es de 20 'en el nivel 4 (nivel minorista) y 28' en el nivel 5 (residencial) Hudson Mew corre perpendicular a la salida de Donahue Ave - la mew funciona como un carril de aparatos contra incendios con un ancho de 35 'fachada a fachada

Venta minorista

El comercio minorista está situado en la esquina de Innes y Donahue al nivel de la calle. La fachada constará de no menos del 75% de acristalamiento transparente.

Altura del edificio

Como se define en la página 7 en D para D y la Sección 270 del Código de Planificación

El proyecto está ubicado en el Bloque 1 Distrito A con un máximo permitido de 55'-0 ”. La altura máxima para el proyecto A es 55 ', la altura máxima para el proyecto B es 55'.

La altura permitida desde la línea de acera hasta una profundidad de lote (profundidad horizontal) de 100 'es 55' (tanto en Innes como en Donahue). A lo largo de todas las líneas de acera frente a Innes y Donahue, los edificios del Proyecto A y B alcanzan la distancia vertical permitida de 55 '.

Más allá de esto, el resto de la profundidad se desplaza 10 'de la línea de lote opuesta; a partir del cual las elevaciones medias del terreno determinan la distancia vertical permitida:

Medida perpendicularmente desde Donahue, la elevación promedio entre la profundidad del lote de 100 '(elevación de 45') y el desplazamiento de la profundidad del lote opuesto (elevación de 35 ') (que corre hacia el este y el oeste) es de 40'; permitiendo un envolvente de altura de edificio de 95 'dentro de esta área. La altura del edificio para cualquier parte del proyecto más allá de los 100 'de profundidad del lote de Donahue alcanza un máximo de 95' de elevación. (ver A100.6A)

Medida perpendicularmente desde Innes, la elevación promedio entre la profundidad del lote de 100 '(elevación de 57') y el desplazamiento de la profundidad del lote opuesto (elevación de 27 ') (que corre de norte a sur) es de 42', lo que permite un total de 97 'de altura del edificio. La altura del edificio para cualquier parte del proyecto más allá de los 100 'de profundidad del lote no excede los 96' de elevación. (ver A100.6, AA502)

La longitud máxima de la dimensión del plano es de 110 'y la dimensión diagonal de 125' que se aplica por encima de una altura de 40 '(Sec 270). El sitio desciende hacia la bahía, con su punto más alto a lo largo de Innes. La elevación del edificio a lo largo de Donahue (ver AA401) representa una condición en la que hay 2 áreas donde el edificio alcanza 5 pisos debido a la pendiente natural. Para garantizar el cumplimiento del código, el quinto  El nivel está segmentado a una dimensión diagonal de 125 ', lo que proporciona un área abierta común adicional en la azotea (consulte AA108, A100.6C)

En conjunto con este código, el proyecto incorpora un retroceso de 8 'desde la fachada del edificio en todos los quintos niveles (p.31 OCII) (consulte A100.6 para el diagrama de altura y A100.6C para el plano)

Proyecciones

Como se define en la p. 19 en D para D

Todo el frente de la calle a lo largo de Innes y Donahue no tiene proyecciones en los contratiempos. Las proyecciones solo ocurren en las líneas de propiedad del frente del parque trasero con balcones que se proyectan 3 'en el retroceso.

Espacio abierto

Como se define en las páginas 18-19 en D para D

Consulte A003 para conocer el desglose del área de espacio abierto

Cada unidad de vivienda tiene un balcón privado que da a la calle, a la bahía, a un patio interior o al frente. Sin embargo, no todos estos balcones pueden contarse como espacios abiertos privados porque carecen de 6 pies de profundidad. Los balcones que tienen esta profundidad suman un total de 6,100 pies cuadrados (compuestos por los proyectos A y B).

Hay un total de 13 espacios abiertos comunes en todo el proyecto. El espacio abierto requerido, dado el número de unidades por proyecto, es:

Proyecto A: 178 unidades x 80 pies cuadrados = 14,240 pies cuadrados del espacio abierto requerido

El Proyecto A tiene 3610 pies cuadrados. de espacio abierto privado y 43,031 pies cuadrados (24,131 + 18,900) de espacio abierto común; por un total de 46,641 pies cuadrados

Proyecto B: 46 unidades x 80 pies cuadrados = 3,680 pies cuadrados del espacio abierto requerido

El Proyecto B tiene 2,380 pies cuadrados. de espacio abierto privado y 3,730 pies cuadrados. de espacio abierto común; totalizando 5,620 pies cuadrados.

Estas áreas se han incorporado para complementar la arquitectura en formas que aprovechan las vistas y reducen el volumen general en los quintos niveles.

Plan de fases

El proyecto tiene la intención de ser permitido en su totalidad para el Proyecto A y el Proyecto B. El cronograma de construcción para el proyecto será sencillo comenzando con la nivelación. Luego, los cimientos (incluido el estacionamiento y el carril de aparatos contra incendios) tanto para el Proyecto A como para el B; seguido de la construcción de un marco de madera. Consulte a continuación el análisis de "Estructura" para obtener más detalles.

Estructura y envolvente del edificio

La estructura de los edificios se describe generalmente como armazón de madera de Tipo III sobre hormigón de Tipo I.  Se apoyarán hasta 5 niveles de construcción residencial con armazón de madera de carga, todo dentro de los requisitos de clasificación contra incendios Tipo IIIA para muros estructurales exteriores e interiores.  El podio de concreto es típicamente una losa plana reforzada de acero dulce de dos vías sostenida por columnas en una cuadrícula de aproximadamente 30 pies x 30 pies y muros de corte de concreto reforzado especial.  El nivel superior del podio de hormigón es consistente dentro de cada parcela y crea un plano de transición horizontal desde la construcción Tipo III a Tipo I.  

Se anticipa que los cimientos del proyecto serán zapatas separadas aisladas poco profundas y una losa a nivel, pendiente de verificación geotécnica para esta parte del sitio.

Los niveles residenciales que estén por debajo de ese plano se construirán según los requisitos de protección contra incendios de Tipo I con paredes divisorias no estructurales enmarcadas con una construcción de postes metálicos que no soporten carga.  Algunas construcciones localizadas de acero de gran luz que cumplen con los requisitos del Tipo IIIA se utilizan sobre el espacio comercial en el lado este del proyecto para brindar flexibilidad a los inquilinos.

Las unidades residenciales ubicadas en la parte superior del podio de concreto se construirán con entramado de madera Tipo III con pasillos resistentes al fuego de 1 hora y escaleras de escape contra incendios y divisiones que separan las habitaciones con postes de metal ligero revestidos con placas de yeso de 5/8.

Las paredes exteriores de estuco (con la excepción de las paredes de corte revestidas con láminas de madera contrachapada en ambos lados) se revestirán con un sustrato de ½ pulgada (madera contrachapada o similar), una capa de adhesivo, una placa aislante o una manta aislante cubierta con una malla de refuerzo completada con una capa base. y finalmente aplicar la capa de acabado de estuco.

Los acabados de la fachada exterior incluirán una combinación de estuco y paneles de fibrocemento, que se complementan con revelaciones y facias / molduras de aluminio bronce. Estos acabados no solo sirven para suavizar la fachada, sino que enfatizan su articulación y modulación de retroceso.

En las esquinas fuertes y en los conectores de mitad de bloque, se encuentran grandes sistemas de rejillas de persianas, hechas con el mismo acabado de bronce que la fascia / molduras, resaltando un sentido de entrada, importancia y grandeza. Junto con la plantación en la base de estas rejillas, el paisaje vertical se puede implementar para respaldar aún más una envolvente de edificio más ecológica.  

Dado que hay dos usos programáticos principales del proyecto, también hay dos tipos de acristalamiento. Las unidades / usos residenciales tendrán un acristalamiento opaco más privatizado; donde el comercio minorista tendrá un acristalamiento casi transparente para promover la visibilidad desde el nivel de la calle o en la conexión a mitad de cuadra donde también se puede encontrar el comercio minorista.

El paisaje duro del sitio estará compuesto principalmente por baldosas / adoquines de piedra decorativa. Los caminos públicos y los patios serán un juego tanto de paisaje verde como de paisaje duro.   

Para identificar / correlacionar aún más los acabados exteriores, consulte las hojas de Tablero de materiales A140 y A141.